Chuyên Gia Mách Nước 7 Cách Tự Thẩm Định Giá Đất Cho Người Mua Lần Đầu

Cách định giá đất nền đơn giản

Trải qua nhiều thăng trầm trên thị trường bất động sản, đất nền vẫn luôn là kênh đầu tư an toàn được nhiều người lựa chọn nhất. Tuy nhiên, đối với những người mua đất lần đầu, việc xác định giá trị thực của mảnh đất so với quảng cáo là một vấn đề nan giản. Trong bài viết dưới đây, Kho Đất Nền Bình Châu sẽ hướng dẫn bạn cách tự thẩm định giá đất nền để đảm bảo lợi ích cá nhân.

1/ Thẩm định giá đất là gì?

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 do Nhà nước quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.

Từ đó có thể kết luận ngắn gọn như sau: thẩm định giá đất là xác định giá của lô đất tại thời điểm nhất định. Hiện nay, định giá đất được phân ra làm 2 nhóm: định giá đất nhà nước và định giá đất theo thị trường. Khi thẩm định giá đất, tùy thuộc vào việc người dân xác định giá đất theo quy định của nhà nước hay phục vụ mục đích đầu tư cá nhn mà các các đánh giá sẽ khác nhau.

2/ Tại sao cần thẩm định giá đất?

Thẩm định giá đất theo thị trường

Thông thường, giá đất đã có sẵn theo mức định giá của nhà nước quy định. Tuy nhiên, mức giá này luôn thấp hơn mức giá trong giao dịch nên rất ít trường hợp khi mua bán, giao dịch thương mại người bán sẽ thỏa thuận theo định giá đất nhà nước. Bên cạnh đó, giá đất trên thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quan hệ cung – cầu, các yếu tố về độc quyền, đầu cơ…

Đối với những nhà đầu tư không có nhiều thời gian đi khảo sát có thể khiến họ đứng trước khả năng mua phải sản phẩm bất động sản có giá chênh lệch cao hơn giá trị thực tại thời điểm.

Bởi vậy, việc tự thẩm định giá đất giúp người mua đảm bảo được mình sẽ mua được khu đất có giá trị nhất với mức giá hợp lý nhất tại thời điểm.

Thẩm định giá đất theo nhà nước quy định

Mặc dù việc thẩm định giá đất theo quy định nhà nước không có ý nghĩa nhiều đối với các giao dịch thương mại. Tuy nhiên diều đó không có nghĩa là không cần quan tâm đến định giá đất theo nhà nước. Bởi bảng giá đất nhà nước sẽ được sử dụng làm yếu tố căn cứ trong các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất
Tính thuế sử dụng đất
Tính phí và lệ phí trong công tác quản lý và sử dụng đất đai
Tính tiền đền bù khi thu hồi
Tính giá trị quyền sử dụng đất để chi trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nước.

Đừng bỏ lỡ: Hướng dẫn tra cứu quy hoạch đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu

3/ Hướng dẫn cách tự thẩm định giá đất cho người mua đất lần đầu

3.1 Cách thẩm định giá đất theo quy định nhà nước hiện hành

Các nguyên tắc cần đảm bảo khi định giá đất
Khi định giá đất nhà nước cần tuân tủ các nguyên tắc sau:

Tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp ngay tại thời điểm định giá
Tuân theo thời hạn sử dụng đất
Giá đất cần phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng

Qua đó, người định giá sẽ thấy rằng trong cùng một thời điểm định giá, các loại đất nền có cùng mục đích sử dụng thì sẽ có mức giá như nhau và ngược lại.

Cách tính giá đất theo quy định nhà nước

Căn cứ vào quy định tại điều 113 Luật đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với các loại đất trong từng vùng. Trong trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% so với mức giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểu thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất sao cho phù hợp nhất.

Bảng giá đất quy định của Nhà nước sẽ đề chi tiết định giá cho các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thông, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất rừng phòng hộ…

Khi tính giá đất, người dân xác định loại đất được ghi trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất sau đó đối chiếu với bảng giá đát cụ thể của UBND tỉnh đã ban hành để xác định được loại đất trong khu đất cần định giá có giá bao nhiêu/m2.

Bạn có thể tìm kiếm bảng giá đất chính xác trên google bằng cách tìm kiếm dựa trên đơn vị hành chính nhỏ nhất của miếng đất đó, bao gồm tên, đường, phố, thôn, xóm ở trên bảng giá đất.

3.2 Cách định giá đất nền bằng kinh nghiệm thị trường

Cách định giá đất nền thị trường là phương pháp thẩm định phổ biến nhất để đảm bảo giao dịch mua bán có mức giá phù hợp với thực tế, không quá cao cũng không quá thấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi của 2 bên.

Định giá đất thông qua vị trí

“Cận thị, cận giang, cận lộ” được xem là 3 yếu tố vàng để nhà đầu tư lấy làm tiền đề lựa chọn sản phẩm bất động sản. Để thẩm định giá đất nền thông qua vị trí, bạn xác định chính xác vị trí của lô đất và tìm hiểu về tiếp giáp và các tiện ích xung quanh khu đất đó. Việc thu thập thông tin này nhằm mục đích đánh giá được sơ bộ tiềm năng phát triển và tính thanh khoản của lô đất đó để giúp người mua biết được rằng có nên mua lô đất đó hay không.

Định giá đất nền thông qua các bất động sản tương đồng

Từ việc đánh giá tiềm năng của khu đất theo vị trí, bạn hãy tiếp tục lấy chúng để so sánh với các lô đất nền có các đặc điểm tương đồng về vị trí, diện tích, môi trường xung quanh, điều kiện thanh toán mua hàng…

Bạn hãy kiểm tra sức hấp dẫn của thị trường để biết được rằng sự thật lô đất đó có giá trị như lời quảng cáo hay không.

Định giá khu đất thông qua bảng giá đất

Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ được quy định với một bảng giá đất riêng. Do đó nhà đầu tư cũng không nên bỏ qua yếu tố tham khảo này khi định giá đất nền.

Để xác định giá trị khu đất dựa trên bảng giá đất, bạn cần xác định được vị trí lô đất, sau đó tham khảo bảng giá đất có giá trị hiện hành và giá trên các trang rao vặt nhà đất lớn như Batdongsan.com.vn, alonhadat…

Theo lời khuyên từ các chuyên gia khi nghiên cứ và tính toán dựa trên ước tinh chênh lệch giá đất đã được nhà nước quy định so với giá thị trường, người mua có thể sử dụng bảng giá nhà đất tại khu đất mình muốn mua nhân với khoảng từ 3,8 – 4,5 lần so với đơn giá trong bảng giá đất nhà nước là sẽ ra xấp xỉ giá trị thực của lô đất đó.

Cách định giá đất dựa trên bảng giá đất nhà nước
Nhà đầu tư có thể định giá đất dựa trên bảng giá đất nhà nước

Định giá đất dựa theo giá ngân hàng

Thông thường các ngân hàng sẽ có đội ngũ thẩm định tài sản khá chặt chẽ để định giá đất làm tiền đề trong giao dịch. Từ các khâu tìm kiếm và thu thập thông tin, kiểm tra, so sánh và phân tích thị trường đều được làm cẩn thận. Do đó, người mua đất có thể dựa vào yếu tố này như là một phương pháp định giá đất nền hữu hiệu.

Theo như kinh nghiệm thực tế từ nhiều chuyên gia giá trị thực tế của sản phẩm có thể cao hơn từ khoảng 10 – 20% so với giá định giá.

Định giá đất dựa vào tình trạng thực tế của khu đất

Thêm một phương pháp giúp nhà đầu tư tự thẩm định giá đất nữa đó là định giá dựa trên chất lượng thực tế của lô đất đó. Giá trị của đất dựa trên chất lượng địa chất của nền đất đó có tốt hay không.

Thu thập thông tin nhiều nhất có thể

Thông tin, thông tin và thông tin. Đây chính là yếu tố quan trọng nhất để giúp người mua xác định được chính xác giá trị thực của lô đất mà mình sắp mua. Ngoài việc tìm hiểu qua báo đài và các phương tiện truyền thông thì việc khảo sát thực tế là vô cùng cần thiết để bạn có thể nắm được chính xác về lô đất mình đang quan tâm, từ đó việc định giá sẽ trở nên dễ dàng hơn.

Kết luận: trên đây là các phương pháp giúp nhà đầu tư tự thẩm định giá đất để có được căn cứ tốt nhất khi đàm phán giá của sản phẩm khi giao dịch. Hy vọng bài viết trên sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng tự đánh giá được sản phẩm mình đang quan tâm để giao dịch mang lại lợi ích nhiều nhất.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0328 999 666